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Le déficit foncier, l’un des derniers stratagèmes pour baisser vos impôts avec l’immobilierThe land deficit , one of the last tricks to lower your taxes with real estate!

Le déficit foncier, l’un des derniers stratagèmes pour baisser vos impôts avec l’immobilier !

C’est l’une des rares astuces fiscales concernant l’immobilier qui n’a pas encore été rabotée par le gouvernement ces dernières années. Le déficit foncier, un dispositif pas toujours connu des propriétaires immobiliers qui louent un bien, n’entre en effet pas dans le périmètre des niches fiscales classiques car il relève du droit commun. Or, il permet de faire « disparaître » vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu’à 10.700 euros, en plus des autres réductions d’impôts.

1. Le déficit foncier, comment ça marche ?

Il s’agit de retrancher des loyers perçus les diverses charges (voir chapitre 2) liées au(x) bien(s) loué(s). Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut soustraire ce déficit de ses autres revenus soumis à l’impôt (salaire, dividendes perçus, etc.) dans la limite de 10.700 euros. Et s’il dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

Pour bénéficier de cet avantage, il faut adopter le régime d’imposition dit « réel » sur les revenus fonciers. Quand les loyers versés représentent plus de 15.000 euros, il s’agit du régime fiscal par défaut. Mais quand ils sont inférieurs à 15.000 euros, il faut en faire la demande auprès de l’administration car vous êtes alors normalement rattachés au régime du microfoncier. Ce dernier vous permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus locatifs. Les 70% restants sont alors ajoutés à vos autres revenus et imposés normalement, avec en plus la CSG de 15,5%. En résumé, si vous avez des charges qui pèsent plus de 30% des revenus fonciers, vous avez tout intérêt à passer au régime réel.

Tous les propriétaires immobiliers d’un bien loués peuvent jouer sur le déficit foncier pour réduire leurs impôts. De même que les personnes qui ont investi dans des SCPI (société civile de placement immobilier) « déficit foncier », des placements immobiliers papier.

2. Quelles charges sont prises en compte?

Sont pris en compte les dépenses de rénovation et d’entretien, les primes d’assurance (comme une garantie sur les loyers impayés), les charges de copropriété non imputables au locataire, l’impôt foncier, les intérêts d’emprunt si vous avez un crédit sur le dos, les honoraires de gestion (si vous passez par un professionnel) ou encore les frais de gestion au titre du temps que vous passez à régler vous-mêmes cette paperasserie (le fisc vous accorde un forfait de 20 euros par logement).

Vous devez déduire en premier lieu les intérêts d’emprunt. Ce qui n’est pas sans importance. En effet, l’administration fait une distinction entre les intérêts d’emprunt et les autres charges. Les intérêts d’emprunt ne peuvent être imputés qu’à la partie « revenus fonciers » et non aux autres revenus. Cela peut sembler compliqué de prime abord mais, avec un peu de pratique, on s’y retrouve facilement.

3. Comment calcule-t-on le déficit foncier ?

Le plus simple est encore de prendre un exemple pour bien comprendre. Mettons-nous dans la peau d’un propriétaire immobilier qui a acheté un appartement en septembre dernier et qui en profité pour le remettre à neuf.

Dans notre cas pratique :

  • les intérêts d’emprunt ont été de 5.000 euros sur l’année
  • les autres charges (travaux compris) ont représenté 30.000 euros
  • la location de ce bien a rapporté 4.000 euros
  • notre propriétaire a des revenus (autres que fonciers) imposables de 50.000 euros

S’il n’était pas au régime réel, notre propriétaire verrait ses revenus locatifs amputés de seulement 30% en microfoncier. Ses revenus globaux imposables (fonciers et autres) seraient alors de :

50.000 euros + 2.800 euros (70% de 4.000 euros de revenus fonciers) = 52.800 euros (moins la partie déductible de la CSG sur les revenus fonciers)

En utilisant le régime réel, notre propriétaire ferait de substantielles économies, si on se réfère aux règles d’imputation des déficits. En effet, l’ensemble de ses charges foncières représentent 35.000 euros. Dans ce cas, il faut d’abord retrancher aux revenus les intérêts d’emprunt, ce qui nous donne :

4.000 euros – 5.000 euros = -1.000 euros

Ces 1.000 euros d’intérêts ne peuvent pas être déduits des autres revenus. En revanche, ils pourront s’ajouter aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers, pendant au maximum 10 ans.

Ensuite, on retranche aux autres revenus imposables le reste des charges, soit 30.000 euros, dans la limite de 10.700 euros. Ce qui nous donne :

50.000 euros – 10.700 euros = 39.300 euros de revenus imposables

Là encore, la différence entre le plafond de 10.700 euros de déduction et les 30.000 euros de charges pourra être déduite les 10 années suivantes. Soit 19.300 euros de charges foncières en plus pour la déclaration de revenus en année N+1.

4. Quel montant d’impôt peut-on économiser?

Tout dépend bien sûr de votre niveau d’imposition. Mais, de façon assez classique, plus vous payez d’impôts et plus ce dispositif est intéressant. Reprenons notre exemple ci-dessus.

Si notre propriétaire s’était contenté du régime microfoncier, il aurait eu des revenus globaux de 52.800 euros, ce qui correspond (pour un célibataire sans enfant et ne profitant d’aucune niche fiscale)

à environ 10.660 euros, avec les taux applicables en vigueur et la CSG de 15,5% sur les loyers.

En revanche, avec le déficit foncier utilisé à plein, il ne déclare plus que 39.300 euros. Il a ainsi économisé:

(10.700 + 2.800 euros) X 30% (taux marginal d’imposition) + 2.800 euros X 15,5% (CSG sur les loyers imposables) = 4.484 euros d’impôts

Bien sûr, pour que cela soit possible, il a bien fallu payer les travaux de l’appartement. Mais c’est une façon de maximiser le rendement de son investissement.

5. Quelles sont les erreurs à éviter ?

Le déficit foncier ne s’applique qu’aux immeubles à usage d’habitation, y compris lorsqu’il vient d’y avoir un changement de destination (par exemple un local commercial en rez-de-chaussée transformé en logement).

Il faut aussi faire attention à deux autres choses. « Lorsque l’administration opère un redressement fiscal sur le déficit foncier, c’est généralement pour deux raisons », prévient Bertrand de Raymond, fondateur de Capcime, une société spécialisée dans l’investissement locatif en déficit foncier. « Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne doivent pas être pris en compte pour le déficit foncier », explique-t-il. Il existe un moyen aisé de s’en rappeler, ces travaux ont une TVA à 20%, contre une TVA réduite à 10% pour l’amélioration et l’entretien d’un bien ou 5,5% pour sa rénovation thermique.

Ensuite, « il faut louer l’appartement jusqu’au 31 décembre pendant 3 années pleine sans interruption à partir de la déclaration de revenus », détaille Bertrand de Raymond. Dans le cas contraire, le déficit foncier ne peut s’appliquer et vous risquez un redressement fiscal sur plusieurs années.

Source Challenges.fr

The land deficit , one of the last tricks to lower your taxes with real estate!

This is one of the few tax tips for real estate that has not been planed by the government in recent years . The land deficit , a device not always known property owners who rent a property comes into effect not in the scope of conventional tax loopholes because it falls within the law. However, it allows you to « disappear » your property income, and even reduce your other taxable income up to 10,700 euros, in addition to other tax cuts.

1. Deficit land , how does it work?

This is subtracted from rents miscellaneous expenses ( see Chapter 2) related to (x) well (s) rented (s) . When they are higher than the land revenue , then we talk about land deficit . In this case, the owner can avoid this lack of other income subject to tax (salary, dividends , etc.). Within the limit of 10,700 euros. And if it exceeds this limit , the excess is carried forward in the same annual limits , for 10 years.

To receive this benefit , you must adopt the tax system called  » real  » on property income . When rents are paid more than € 15,000 , it is the tax system by default. But when they are less than 15,000 euros, must be requested from the administration since you are normally attached to the regime microfoncier . This allows you to make an allowance of 30% of your rental income. The remaining 70% is then added to your other income and taxed normally , plus the CSG 15.5%. In summary, if you have loads that weigh more than 30% of land revenue , you have any interest to go to the actual speed .

All leased real property owners can play on the land deficit to reduce their taxes. As well as those who have invested in REITs ( Real Estate Investment civil society )  » land deficit  » of real estate paper.

2 . Which expenses are taken into account?

Are taken into account spending on renovations and maintenance , insurance premiums ( as a guarantee of unpaid rent ) , condominium charges not attributable to the tenant , property taxes , loan interest if you a credit on the back, management fees (if you use a professional) or management fees under the time you spend to resolve this paperwork yourself ( the IRS gives you a 20 euros per housing ) .

You must first deduct the loan interest . Which is not without importance . Indeed, the administration makes a distinction between loan interest and other charges . Loan interest can not be charged to the  » land revenue  » and not to other income. This may seem complicated at first but with a little practice , we found it easily.

3 . How do you calculate the land deficit ?

The easiest way is to take an example to understand . Let’s get into the skin of a property owner who has bought an apartment last September and that the opportunity to refurbish .

In our case practice :

interest on loans were € 5,000 over the year
other charges ( including work ) accounted for 30,000 euros
rental of this property reported 4,000 euros
our owner has income (other than land ) Taxable 50,000 euros
If it was not the real system , our landlord would lease income amputees only 30% in microfoncier . Its ( property and other ) global taxable income would then be :

€ 50,000 + € 2,800 (70% of 4,000 euros property income) = 52,800 euros (less the deductible portion of the CSG on property income )

Using the actual system , our landlord would make substantial savings , if we refer to the rules of allocation of losses . In fact, all of its land costs are € 35,000 . In this case, we must first deduct the loan interest income , which gives us :

€ 4,000 – € 5,000 = 1,000 euros

These 1,000 euros in interest can not be deducted from other income. However, they may be added to the charges in subsequent years to reduce land revenue , for up to 10 years.

Then we subtract the other taxable income the rest of expenses or 30,000 euros, within the limit of 10,700 euros. Which gives us :

50,000 euros – 10,700 euros = 39,300 euros of taxable income

Again, the difference between the ceiling of 10,700 euros and 30,000 euros net of expenses may be deducted from the following 10 years . Is 19,300 euros more for land costs in the income statement in year N +1 .

4. How much tax can you save?

It all depends of course on your level of taxation. But rather conventional way , you pay more taxes and more this device is interesting. Returning to our example above.

If our landlord had merely microfoncier the regime, it would have had total revenues of 52,800 euros, which corresponds (for a single person without children and not enjoying any tax shelter )

about 10,660 euros, with the rates in force and the CSG 15.5% on rents.

However, with the land deficit fully utilized , it no longer says that 39,300 euros. He saved :

( 10,700 + € 2,800 ) X 30 % ( marginal tax rate ) + € 2,800 X 15.5% (CSG on taxable rents) = 4.484 euros in taxes

Of course, for this to be possible, it was necessary to pay the work of the apartment. But it is a way to maximize the return on its investment.

What 5. Mistakes to avoid?

The land deficit applies only to buildings for residential use , including when just be a change of destination (eg a commercial ground floor converted into housing).

It should also pay attention to two things.  » When the administration operates a tax adjustment on the land deficit , it is usually for two reasons , » warns Bertrand Raymond , founder of Capcime , a company specializing in rental property investment deficit.  » Construction , reconstruction and expansion should not be taken into account for the land deficit , » he says . There is an easy way to remember , this work has a VAT of 20% , against a reduced 10% VAT for improvement and maintenance of property or 5.5% for its thermal renovation.

Then , « we must rent the apartment until 31 December for 3 years full without interruption from the tax return , » explains Bertrand Raymond . Otherwise , the land deficit can not apply and you may a tax adjustment over several years.