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Immobilier : l’ancien contre le neufProperty: the new against the old

Immobilier : l’ancien contre le neuf

Une tribune d’Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision du cabinet Xerfi.

Nombre de transactions encore élevé pour l’ancien. Effondrement des ventes pour le neuf. Si les deux marchés de l’immobilier font partie du même univers, ils ne font pas vraiment partie du même monde.

Dans l’ancien, les mutations se sont stabilisées à 732 000 en août dernier en cumul sur 12 mois. C’est au-dessus de la moyenne de longue période calculée depuis 1992, date du début de la série, et en repli de 10 % seulement par rapport à la période faste de 2002-2007. En revanche dans le neuf, le marché s’est enfoncé dans une crise profonde. La construction, dans son ensemble, est dans le rouge avec un effet loupe dès que l’analyse se resserre à la seule promotion immobilière : les ventes se rapprochent ainsi du plancher des 85 000 unités, soit sous leur moyenne calculée depuis 1996. Elles perdent 25 % par rapport à leur dernier point haut et 36 % par rapport à leur pic historique. La violence du choc est donc extrême.

Seul point de convergence, a priori, entre les deux marchés : les prix. Ballotés dans l’ancien, ils sont sous pression dans le neuf. Dans l’ancien d’abord. En baisse de 1,3 % au 2e trimestre par rapport à la même période de 2013, ils ont cédé 4,5 % par rapport à leur pic historique du 3e trimestre 2011. Mais sur plus longue période, la hausse reste très conséquente, +109 % depuis 2000. Dans le neuf, le prix des maisons campe autour de 250 000 € environ depuis mi-2008. Et comme dans l’ancien, la hausse est très impressionnante depuis 2000 (+62 %). Le mouvement est identique, ou presque, pour les appartements avec des prix qui plafonnent légèrement sous les 3 900 €/m², mais en hausse de 91 % sur moyenne période.

On retrouve donc les mêmes tendances dans le neuf et l’ancien. A ce détail près, les promoteurs doivent composer avec des coûts de construction en hausse avec le poids des nouvelles normes et des prix du foncier en lévitation : +46 % entre 2006 et 2012.

Le maintien des prix masque donc une pression phénoménale sur les marges. La fracture entre l’ancien et le nouveau est donc totale. Alors comment expliquer ce marché à deux vitesses ? En fait, il faut revenir aux caractéristiques de chacun. L’ancien, ce n’est rien d’autre qu’un marché de l’occasion donc structurellement moins cher : 2 800 € du mettre carré contre 3 875 pour les appartements neufs, un écart de 38 %. Au moment où les budgets sont serrés, cela pèse sur le choix des futurs acquéreurs.

Mais si le neuf s’effondre, c’est qu’une bonne partie de sa clientèle a disparu : celle des investisseurs, c’est-à-dire ces Français qui achètent un bien pour le louer. Pour de bonnes ou de mauvaises raisons, le dispositif Duflot est un échec. Au top de son rendement en 2010, le dispositif Scellier a contribué à pousser les ventes à investisseurs à 72 450 unités, soit 63 % du total vendu par les promoteurs cette année là. En 2013, le compteur des ventes à investisseurs est resté bloqué à 35 300 unités avec le Duflot, soit 40 % du total. C’est une perte sèche supérieure à 37 000 unités. Au rythme actuel, c’est l’équivalent de 5 mois de vente. Alors bien sûr, la donne va changer avec l’assouplissement du dispositif d’investissement locatif (le Pinel).

Mais c’est une chose de faire fuir les investisseurs, c’en est une autre de les faire revenir.

Property: the new against the old

A forum for Alexander Mirlicourtois, director of climate and forecasting firm Xerfi.

Number of still high for the former transactions. Collapse of sales for the nine. If the two real estate markets are in the same universe, they do not really belong to the same world.

In the former, the changes have stabilized at 732,000 in August cumulated over 12 months. This is above the long term average calculated since 1992, the beginning of the series, and a decrease of only 10% compared to the heyday of 2002-2007. In contrast, in the new, the market sank into a deep crisis. Construction, as a whole, is in the red with a magnifying effect as soon as the analysis tightens the sole property development sales is thus closer to the floor of 85,000 units, under their average calculated since 1996. They lose 25% from their last high point and 36% from their historical peak. The shock is extreme.

Single point of convergence, a priori, between the two markets: the price. Tossed in the former, they are under pressure in the new. In the former first. Down 1.3% in the second quarter compared to the same period in 2013, they gave 4.5% of their historical peak third quarter of 2011. But over a longer period, the increase is very significant, + 109% since 2000. In the new, the price of houses about 250 camps around € 000 since mid-2008. And as in the former, the increase is very impressive since 2000 (62%). The movement is identical, or nearly so, for apartments with prices leveling off slightly below € 3,900 / m², but up 91% over the medium term.

We thus find the same trends in the new and the old. At this last detail, developers must deal with construction costs up to the weight of the new standards and land prices hovering: 46% between 2006 and 2012.

Price maintenance therefore mask a phenomenal pressure on margins. The divide between the old and the new is complete. So how to explain this two-tier market? In fact, we must return to the characteristics of each. The former is nothing more than a market opportunity therefore structurally less expensive: € 2,800 to the square against 3875 for new apartments, a 38% difference. At a time when budgets are tight, it affects the choice of future buyers.

But if the new collapses, is that a good part of his clientele has disappeared: the investor, that is to say those who buy French property for rent. For good or bad reasons, the device Duflot is a failure. At the top of its performance in 2010, Scellier helped push sales to investors 72,450 units, or 63% of the total sold by the promoters that year. In 2013, the sales counter investors stuck to 35,300 units with the Duflot, 40% of the total. This is a net loss greater than 37,000 units. At the current rate, it is the equivalent of 5 months of sales. So of course, the situation will change with the relaxation of investment rental device (Pinel).

But it is one thing to scare away investors, it is quite another to get them back.