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Investir dans l’immobilier coûte 31% moins cher en 2016 qu’en 2011 grâce à la baisse des prix et des taux d’intérêt des créditsInvesting in real estate costs 31% less in 2016 than in 2011 due to lower prices and interest rates on loans

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Investir dans l’immobilier coûte 31% moins cher en 2016 qu’en 2011 grâce à la baisse des prix et des taux d’intérêt des crédits.

Depuis quelques mois j’essaie de convaincre les derniers réticents qu’il est probablement vain d’attendre l’ultime baisse des prix de l’immobilier avant de se lancer dans un investissement immobilier en résidence principale, secondaire ou locative.

Nous avions notamment présenté notre stratégie de manière exhaustive dans cet article « Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Prix en baisse, taux de crédit immobilier faibles, vendeurs aux abois…« .

En effet, même s’il est acquis que les prix de l’immobilier devraient continuer de baisser dans les prochaines années, il est fort probable que cette baisse soit consécutive à la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers et réduisent corrélativement la capacité d’emprunt des candidats à l’investissement immobilier. Compte tenu de l’impossibilité à déterminer le moment ou les taux d’intérêt vont commencer à augmenter (ce peut être demain matin ou dans 10 ans, selon l’évolution d’une croissance sans visibilité), vos projets d’investissements pourraient être repoussés aux calendes grecques.

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Une baisse des prix de l’immobilier dépendante de la hausse des taux d’intérêt.
On entend régulièrement, et je l’ai écrit à de nombreuses reprises depuis 2011 : « les prix de l’immobilier sont sur-évalués de -+ 30% et il suffit d’analyser les graphiques proposés par l’administration pour s’en convaincre : Le rapport entre le niveau des revenus disponibles des ménages et les prix de l’immobilier n’est pas raisonnable et devrait, probablement lorsque les taux d’intérêt augmenteront, retrouver sa tendance de long terme.

C’est le fameux tunnel de Friggit dont vous retrouvez l’illustration ci après. Les prix de l’immobilier doivent baisser pour afin que le ratio revenu disponible / prix de l’immobilier redevienne plus raisonnable.

La baisse des prix de l’immobilier devrait ralentir en 2016 (voir même se stopper) dès lors que les taux d’intérêt soutiennent massivement le niveau actuel des prix. L’acquisition immobilière est par nature une acquisition à crédit, et de manière intuitive, la baisse du taux des crédits immobiliers se répercute directement la capacité d’emprunt des investisseurs. Celle-ci augmente et réduit les tensions sur les prix.

C’est la raison pour laquelle nous considérons que (et nous avions traité de l’ensemble de cette réflexion dans cet article « Quelles stratégies pour gérer son patrimoine en 2016 ? » :

– Oui, les prix de l’immobilier sont toujours trop élevés et devraient baisser à l’avenir ;

– Mais que la niveau actuel des taux d’intérêt permet de maintenir artificiellement les prix à ces niveaux ;

– Qu’il est donc urgent d’envisager de vendre votre bien immobilier locatif devenu peu rentable et dont le prix devrait baisser lorsque les taux d’intérêt augmenteront ;

– Mais qu’il est aussi intéressant pour le candidat investisseur immobilier de profiter des taux d’intérêt bas qui lui assure un prix de revient abordable pour son investissement immobilier.

Depuis 2011, la baisse des prix de l’immobilier, c’est 10% de gain pour les investisseurs
Depuis 2011, les différentes statistiques font état, en moyenne et de manière trop générale – il convient bien évidemment de traiter chaque cas particulier, ce qui pourrait paraître redondant ici – d’une baisse des prix de l’immobilier que l’on peut estimer à -10%.

Cela signifie qu’un bien d’une valeur de 200 000€ en 2016 en valait 220 000€ en 2011. En d’autres mots, un investisseur dont le budget était de 200 000€ en 2011, peut acheter en 2016, un bien dont la valeur en 2011 était de 220 000€.

La baisse des prix de l’immobilier lui fait gagner -+ 10% et ce bien lui coûte 10% moins chère qu’en 2011.

L’impact de la baisse des taux des crédits immobiliers sur le prix de revient d’un investissement immobilier.
Le raisonnement qui suit intéresse tout particulièrement l’investisseur immobilier qui finance son acquisition par crédit bancaire.

En 2011, le taux d’un crédit immobilier sur 20 ans était de 4.30% environ, il est à ce jour d’environ 2.45% (cf »Meilleurs Taux de crédit immobilier actuels – Janvier 2016 : Des taux bas pour toute l’année 2016 ? » et cela sans compter le gain incroyable sur le coût de l’assurance de prêt que vous pouvez dorénavant obtenir en réalisant une délégation d’assurance (cf »Simulateur : Changer d’assurance de prêt immobilier pour baisser le coût de votre crédit immobilier« ).

Cela signifie qu’un investisseur disposé à rembourser 1200€ / mois en 2011 pouvait alors emprunter 193 000€ par acquérir un bien dont la valeur était supérieure de 10% à sa valeur en 2016 .

En 2016, compte tenu de l’incroyable baisse des taux d’intérêt, pour cette même mensualité, il peut emprunter 228 000€, soit une hausse de pouvoir d’achat de 18% par rapport à 2011. Du seul fait de la baisse des taux d’intérêt, acheter un bien en 2016 coûte 18% moins cher que de l’acheter en 2011 pour un emprunteur sur 20 ans. Le gain est de 34 000€ pour un crédit sur 20 ans.

Le gain de pouvoir d’achat atteint 20% pour un crédit sur 25 ans, soit 43 000€

La baisse des taux d’intérêt des crédits immobilier s’applique sur des biens dont la valeur est de 10% plus faible en 2016 qu’en 2011.
Ainsi, en combinant la modeste baisse des prix de l’immobilier (-10%) et la violente baisse des taux d’intérêt des crédits immobilier, le gain est assez incroyable pour l’investisseur 2016 par rapport à l’investisseur 2011 :

– Pour un emprunteur sur 20 ans, acheter un bien immobilier en 2016 coûte 31% moins cher que d’acheter le même bien immobilier en 2011.

– Pour un emprunteur sur 25 ans, acheter un bien immobilier en 2016 coûte 33% moins cher que d’acheter le même bien immobilier en 2011.

– En réalisant ces mêmes simulations par rapport à 2008 (baisse des prix de l’immobilier de -10% entre 2008 et 2016 et baisse plus forte encore des taux d’intérêt), le gain de pouvoir d’achat atteint respectivement 35% et 40%.

En d’autres mots, un investisseur dont le budget de remboursement du crédit immobilier serait de 1200€ / mois, peut acheter un bien en 2016 dont la valeur est 31% moins chère qu’en 2011.

– Pour 1200€/mois en 2016, il est possible d’emprunter un capital de 228 000€ sur 20 ans pour acheter un bien dont la valeur était de 253 000€ en 2011. Alors qu’en 2011, pour ces mêmes 1200€/ mois il était possible d’emprunter 192 000€ pour acheter un bien dont la valeur a baissée de 10% depuis. Entre 2011 et 2016, le gain est incroyable et atteint 60 000€ !

– Pour 1200€€ / mois en 2016, il est possible d’emprunter un capital de 260 000€ sur 25 ans pour acheter un bien dont la valeur était de 289 000€ en 2011. Alors qu’en 2011, pour ces mêmes 1200€/ mois il était possible d’emprunter 216000€ pour acheter un bien dont la valeur a baissée de 10% depuis. Entre 2011 et 2016, le gain est incroyable et atteint 72 000€ !

Finalement, nous ne sommes plus très loin de la baisse de 30% des prix de l’immobilier ?
Ainsi, considérant que la fameuse baisse des prix de l’immobilier ne pourrait intervenir que dans un contexte de hausse des taux d’intérêt (et probablement d’un durcissement des conditions d’octroi), l’opportunité d’un investissement immobilier à crédit en 2016 ne fait plus de doute.

Il peut en effet paraître vain d’attendre le grand soir de l’éclatement de la bulle immobilière. Les conditions actuelles sont favorables et le niveau actuel des taux d’intérêt doit permettre de faire accepter une baisse future des prix de l’immobilier (pour celui qui conservera son crédit à terme).

source Guillaume FONTENEAU Professionnel de la gestion de patrimoine – Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
leblogpatrimoine.comInvesting in real estate costs 31% less in 2016 than in 2011 due to lower prices and interest rates on loans.
For some months I try to convince the last reluctant it is probably futile to expect the ultimate decline in property prices before embarking on an investment property as a main residence, secondary or rental.
We presented our particular strategy exhaustively in this article « What if it was time to invest in real estate? Falling prices, low mortgage rates, sellers at bay … « .
Even if it is assumed that property prices are expected to decline in the coming years, it is likely that this decline is a row of rising interest rates on mortgages and correspondingly reduce the ability loan applicants for property investment. Given the impossibility to determine the time or interest rates will start to rise (it can be tomorrow or in 10 years, according to the evolution of a blind growth), your investment projects could be postponed indefinitely.
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A fall in property prices dependent on rising interest rates.
We regularly hear, and I have written many times since 2011, « the real estate prices are over-valued – + 30% and just analyze charts proposed by the administration to get convincing: the relationship between the level of household disposable income and housing prices is unreasonable and should probably when interest rates rise, find his long-term trend.
This is the famous tunnel Friggit you will find the following illustration. The real estate prices should fall for that income ratio available / property prices again become more reasonable.
The fall in property prices is expected to slow in 2016 (see even stop) as long as interest rates massively support the current price levels. The property purchase is by nature a credit acquisition, and intuitively, lower mortgage rates directly impacts the borrowing capacity of investors. This increases and reduced price pressures.
That is why we consider that (and we had dealt with all of this reflection in this article « What strategies to manage its assets in 2016? »
– Yes, the real estate prices are still too high and are expected to decline in the future;
– But the current level of interest rates allows artificially keep prices at these levels;
– That it is urgent to consider selling your rental property well become unprofitable and the price is expected to fall when interest rates rise;
– But it is also interesting for the real estate investor candidate to take advantage of low interest rates that ensures an affordable cost for its property investment.
Since 2011, the decline in real estate prices, it’s 10% gain for investors
Since 2011, various statistics show on average and too general – it obviously should treat each individual case, which may seem redundant here – a drop in property prices that can be estimated -10%.
This means that a property worth € 200,000 in 2016 was worth € 220 000 in 2011. In other words, an investor with a budget of € 200,000 in 2011, can purchase in 2016, well whose 2011 value was € 220,000.
The fall in property prices earned it – 10% and this well cost him 10% cheaper than in 2011.
The impact of lower mortgage rates on the cost of a property investment.
The following reasoning particularly interested in the real estate investor who finances their purchase by bank credit.
In 2011, the rate of a mortgage over 20 years was 4.30% approximately, it is to date of about 2.45% (see « Best current mortgage rate – January 2016: Low rate for the whole year 2016 « not counting the incredible gain on the cost of the loan insurance you can now get by performing an insurance delegation (see » Simulator: mortgage insurance Change to lower the cost of credit immovable » ).
This means that an investor willing to pay € 1200 / month in 2011 could then borrow € 193,000 per acquire property whose value was 10% higher than its value in 2016.
In 2016, given the incredible decline in interest rates, for the same monthly payment, it can take € 228,000, representing a purchasing power increase of 18% compared to 2011. From the very fact of the fall interest rates, buying property in 2016 cost 18% cheaper than buying it in 2011 to a borrower over 20 years. The gain is 34 000 € for a loan over 20 years.
The purchasing power gain is 20% for a credit on 25 years, € 43,000
The declining interest in property funds rate applies to goods whose value is 10% lower in 2016 than in 2011.
Thus, by combining the modest decline in property prices (-10%) and violent falling interest rates real estate credits, winning is pretty amazing for the investor in 2016 compared to 2011 Investor:
– For a borrower over 20 years to buy real estate in 2016 cost 31% cheaper than buying the same property in 2011.
– For a borrower of 25 years to buy real estate in 2016 cost 33% cheaper than buying the same property in 2011.
– By performing these simulations compared to 2008 (fall in house prices of 10% between 2008 and 2016 and even stronger decline in interest rates), the purchasing power gain and reached 35% respectively 40%.
In other words, an investor whose mortgage repayment budget would be € 1200 / month, can buy property in 2016 whose value is 31% cheaper than in 2011. – For 1200 € / month in 2016 it is possible to borrow a capital of € 228,000 over 20 years to buy a property whose value was € 253,000 in 2011. While in 2011, the same € 1200 / month it was possible to borrow € 192,000 to buy a property whose value is down 10% since. Between 2011 and 2016, the gain is amazing and reached € 60,000!
– For 1200 €€ / month in 2016, it is possible to borrow a capital of € 260,000 over 25 years to buy a property whose value was € 289,000 in 2011. While in 2011, the same in 1200 € / month it was possible to borrow € 216,000 to buy a property whose value is down 10% since. Between 2011 and 2016, the gain is amazing and reached € 72,000! Finally, we are not very far from the 30% decline in house prices?
Thus, whereas the famous falling property prices could only occur in an environment of rising interest rates (and probably tightening terms and conditions), the opportunity for property investment credit in 2016 is no longer in doubt.
It may indeed seem futile to expect the big night of the bursting of the housing bubble. Current conditions are favorable and the current level of interest rates should help to accept a future fall in property prices (for those who retain its Term Facility).

source Guillaume FONTENEAU Professionnel de la gestion de patrimoine – Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
leblogpatrimoine.com

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